Pour les expatriés, louer un logement à Hong Kong est un processus très rapide. Un appartement visité le samedi peut faire l'objet d'un bail dès le mercredi suivant, le loyer devant être réglé au moment de la signature. Se familiariser avec les règles avant de se lancer dans la recherche d'un logement vous évitera bien des mauvaises surprises dès le premier jour. Ce guide aborde les quatre questions que les nouveaux arrivants à Hong Kong nous posent le plus souvent : le dépôt de garantie, la commission d'agence, le droit de timbre et les clauses de résiliation. Il présente également brièvement les quartiers où les expatriés ont tendance à s'installer.
1. Les sommes à régler à l'avance
La plupart des propriétaires à Hong Kong exigent un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer, auquel s'ajoute le règlement anticipé du premier mois de loyer. Le dépôt est conservé par le propriétaire pendant toute la durée du bail et généralement restitué dans les 14 jours suivant la restitution des lieux, à condition que le logement ait été inspecté en bonne et due forme et que toutes les factures impayées aient été réglées. Le dépôt ne porte pas intérêt.
La commission d'agence s'élève généralement à un demi-mois de loyer, à la charge du locataire, le propriétaire devant lui aussi verser un montant équivalent à son agent. Certaines agences facturent une commission équivalente à un mois de loyer pour les baux de courte durée ou les résidences avec services ; il est donc préférable de se renseigner avant toute visite.
Pour les baux d'une durée supérieure à un an et n'excédant pas trois ans, le droit de timbre s'élève à 0,5 % du loyer annuel moyen (0,25 % pour les baux d'un an ou moins). La loi ne précise pas quelle partie doit s'en acquitter ; dans la pratique, le locataire et le propriétaire le partagent généralement à parts égales. Pour un logement dont le loyer mensuel est de 40 000 HKD, le droit de timbre s'élève au total à 2 400 HKD, soit environ 1 200 HKD à votre charge. Le bail doit être timbré dans les 30 jours suivant sa signature ; à défaut, un bail non timbré ne pourra être produit comme preuve en cas de litige.
La plupart des propriétaires à Hong Kong exigent un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer, auquel s'ajoute le règlement anticipé du premier mois de loyer. Le dépôt est conservé par le propriétaire pendant toute la durée du bail et généralement restitué dans les 14 jours suivant la restitution des lieux, à condition que le logement ait été inspecté en bonne et due forme et que toutes les factures impayées aient été réglées. Le dépôt ne porte pas intérêt.
La commission d'agence s'élève généralement à un demi-mois de loyer, à la charge du locataire, le propriétaire devant lui aussi verser un montant équivalent à son agent. Certaines agences facturent une commission équivalente à un mois de loyer pour les baux de courte durée ou les résidences avec services ; il est donc préférable de se renseigner avant toute visite.
Pour les baux d'une durée supérieure à un an et n'excédant pas trois ans, le droit de timbre s'élève à 0,5 % du loyer annuel moyen (0,25 % pour les baux d'un an ou moins). La loi ne précise pas quelle partie doit s'en acquitter ; dans la pratique, le locataire et le propriétaire le partagent généralement à parts égales. Pour un logement dont le loyer mensuel est de 40 000 HKD, le droit de timbre s'élève au total à 2 400 HKD, soit environ 1 200 HKD à votre charge. Le bail doit être timbré dans les 30 jours suivant sa signature ; à défaut, un bail non timbré ne pourra être produit comme preuve en cas de litige.
Signer d'abord un bail provisoire, puis un bail définitif
Hong Kong applique une procédure de signature en deux étapes. Une fois votre offre de location acceptée, vous devez signer un bail provisoire et verser un dépôt initial, généralement équivalent à un mois de loyer. Ce bail provisoire a déjà force obligatoire. Si vous vous rétractez, le propriétaire peut conserver ce dépôt ; si c'est le propriétaire qui se désiste, il doit restituer le dépôt et verser une indemnité d'un montant équivalent. Le bail définitif est signé dans un délai d'une à deux semaines, moment auquel vous devez régler le solde du dépôt et le premier mois de loyer, puis procéder à la remise des clés.
Veillez à vérifier si le loyer comprend les charges de copropriété, la taxe foncière (« rates ») et la redevance foncière (« government rent »). Nombre de baux les incluent, mais les logements de grande superficie et les maisons individuelles sont souvent proposés hors ces frais, les charges de copropriété pouvant atteindre plusieurs milliers de dollars de Hong Kong supplémentaires par mois.
Le bail « 2 + 1 » et les clauses de résiliation
Le bail standard pour les expatriés est conclu pour une durée de deux ans, assorti d'une clause de résiliation prenant effet à l'issue des 12 premiers mois. Passé le douzième mois, chacune des parties peut mettre fin au bail moyennant un préavis écrit de deux mois ; vous pouvez donc quitter les lieux au plus tôt au quatorzième mois. Certains propriétaires acceptent une clause de résiliation d'un an applicable au seul locataire : si la durée de votre affectation n'est pas encore déterminée, il vaut la peine de négocier cette disposition avec le propriétaire.
La clause diplomatique (diplomatic clause) est différente : elle vous autorise à résilier le bail de manière anticipée dans le cas où votre employeur vous affecterait ailleurs ou en cas de perte de votre emploi, moyennant généralement un justificatif de l'entreprise. Cette clause est négociable et ne constitue pas une disposition standard ; il convient donc de la soulever avant la signature du bail provisoire.
Le bail standard pour les expatriés est conclu pour une durée de deux ans, assorti d'une clause de résiliation prenant effet à l'issue des 12 premiers mois. Passé le douzième mois, chacune des parties peut mettre fin au bail moyennant un préavis écrit de deux mois ; vous pouvez donc quitter les lieux au plus tôt au quatorzième mois. Certains propriétaires acceptent une clause de résiliation d'un an applicable au seul locataire : si la durée de votre affectation n'est pas encore déterminée, il vaut la peine de négocier cette disposition avec le propriétaire.
La clause diplomatique (diplomatic clause) est différente : elle vous autorise à résilier le bail de manière anticipée dans le cas où votre employeur vous affecterait ailleurs ou en cas de perte de votre emploi, moyennant généralement un justificatif de l'entreprise. Cette clause est négociable et ne constitue pas une disposition standard ; il convient donc de la soulever avant la signature du bail provisoire.
4. Bail au nom de la société ou bail à titre personnel ?
Si votre employeur vous verse une indemnité de logement, il peut être intéressant de demander si le bail peut être conclu au nom de la société. Un bail au nom de la société permet au loyer de faire partie de votre package de rémunération plutôt que d'être intégré à votre salaire, ce qui peut présenter un avantage fiscal à Hong Kong. Votre service des ressources humaines ou votre conseiller fiscal pourra vous confirmer la formule la mieux adaptée à votre situation.
Si votre employeur vous verse une indemnité de logement, il peut être intéressant de demander si le bail peut être conclu au nom de la société. Un bail au nom de la société permet au loyer de faire partie de votre package de rémunération plutôt que d'être intégré à votre salaire, ce qui peut présenter un avantage fiscal à Hong Kong. Votre service des ressources humaines ou votre conseiller fiscal pourra vous confirmer la formule la mieux adaptée à votre situation.
5. Les quartiers prisés des expatriés
Le lieu où vous choisissez de vous installer dépend de vos trajets domicile-travail, des écoles et de la superficie de logement souhaitée. Sur l'île de Hong Kong, Mid-Levels (半山區) est le choix classique pour un accès rapide à Central. Happy Valley (跑馬地) est plus paisible et prisé des familles ; Pokfulam (薄扶林) offre une vue sur la mer, des logements plus spacieux et la proximité de plusieurs écoles internationales. Depuis la mise en service du métro (MTR), Kennedy Town (堅尼地城) attire de nombreux jeunes cadres. De l'autre côté du port, Sai Kung (西貢) et Clearwater Bay (清水灣) proposent des maisons de village avec jardin et accès à la plage, mais une voiture vous y sera indispensable.
Le lieu où vous choisissez de vous installer dépend de vos trajets domicile-travail, des écoles et de la superficie de logement souhaitée. Sur l'île de Hong Kong, Mid-Levels (半山區) est le choix classique pour un accès rapide à Central. Happy Valley (跑馬地) est plus paisible et prisé des familles ; Pokfulam (薄扶林) offre une vue sur la mer, des logements plus spacieux et la proximité de plusieurs écoles internationales. Depuis la mise en service du métro (MTR), Kennedy Town (堅尼地城) attire de nombreux jeunes cadres. De l'autre côté du port, Sai Kung (西貢) et Clearwater Bay (清水灣) proposent des maisons de village avec jardin et accès à la plage, mais une voiture vous y sera indispensable.
En résumé, le loyer moyen demandé pour un logement de deux chambres s'élève à environ 32 000 HKD par mois à Kennedy Town, 52 000 HKD à Happy Valley, 45 000 HKD dans Mid-Levels West et environ 61 000 HKD dans Mid-Levels Central. À Sai Kung et Clearwater Bay, le loyer moyen demandé pour une maison de village de trois chambres avoisine les 48 000 HKD. Vous pouvez filtrer les loyers actuellement demandés par quartier sur la page des locations à Hong Kong d'OKAY.com, qui n'affiche que les biens effectivement disponibles à la location.
À propos OKAY.com's Hong Kong rentals page est une agence immobilière hongkongaise fondée en 2011 et membre fondateur de Forbes Global Properties. Chaque client est accompagné par un agent dédié, de la première visite jusqu'à la remise des lieux, l'équipe maîtrisant plus de 10 langues. N'hésitez pas à contacter un agent d'OKAY.com pour toute question relative à la location d'un logement à Hong Kong(OKAY.com's Hong Kong rentals page).
